Droit de préférence du locataire d’habitation

Tout propriétaire souhaitant vendre son logement occupé doit impérativement prendre en compte les mesures appliquées par la loi Pinel. Deux solutions sont envisageables : vendre le bien loué à un acheteur intéressé par le bail ou le vendre libre, après avoir donné congé au locataire. Celui-ci peut alors bénéficier du droit de préférence du locataire.

La loi Pinel du 18 juin 2014 encadre précisément les relations entre le bailleur et le locataire et offre l’opportunité à ce dernier de racheter, de façon prioritaire, le bien qu’il loue et occupe. En cas de projet de vente, le bailleur est toutefois soumis à plusieurs conditions. En effet, il doit obligatoirement en informer son locataire afin de lui proposer une offre de vente.

Le droit de préemption du locataire existe dans le but de protéger le locataire si son propriétaire décide de vendre l’appartement ou la maison qu’il occupe. Le saviez-vous ? Ce droit s’applique seulement aux logements loués vides à titre de résidence principale ou aux locaux concernés par un bail mixte (dont une partie est destinée à l’exercice d’une activité professionnelle).

Le propriétaire d’un local commercial loué doit impérativement tenir informé son locataire s’il envisage de mettre son bien en vente. On parle alors d’obligation d’information de ce dernier, qui doit être avisé du projet de vente par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en main propre, contre récépissé ou émargement.

Ce courrier fait office d’offre de vente et doit comporter plusieurs mentions obligatoires :

• Prix de vente du local loué
• Modalités de la vente
• Quatre premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce

Dès lors où le locataire reçoit cette notification, il dispose d’un mois pour prendre sa décision et exercer son droit de préemption du locataire commercial. Il doit effectuer son choix parmi les deux options qui s’offrent à lui : accepter l’offre de vente et acheter le local qu’il occupe ou la refuser. Dans le premier cas, un délai de deux à quatre mois lui sera attribué pour réaliser et finaliser la vente (avec ou sans prêt immobilier). Pour tout refus, le bailleur aura la possibilité de proposer son logement à d’autres potentiels acquéreurs, sous les mêmes conditions que l’offre initiale.

Afin de respecter pleinement le droit de préférence du locataire, plusieurs mesures demeurent pour le bien-être des deux parties :

• Informer le locataire de la mise en vente du bien
• Lui faire une offre de vente via une lettre recommandée avec accusé de réception
• Y insérer les mentions obligatoires (prix de vente, modalités, etc.)

La loi Alur a pour objectif de protéger et sécuriser le locataire dans le cadre du droit de préférence du locataire et d’en limiter les éventuels contentieux. Dans un premier temps, le propriétaire souhaitant vendre son bien loué doit effectuer une déclaration en mairie, en indiquant le prix de vente et les diverses modalités. Cette offre doit ensuite être envoyée au locataire occupant les lieux afin que le congé soit bien pris en compte.

Bon à savoir : le propriétaire – et bailleur – ne peut pas faire cette démarche si son locataire possède le statut de « locataire protégé » (plus de 65 ans et faibles revenus). Le locataire peut enfin exercer son droit de préemption tout en respectant le délai notifié pour prendre sa décision définitive.

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